Mua nhà, đất uỷ quyền công chứng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Mua nhà, đất uỷ quyền công chứng tiềm ẩn nhiều rủi ro(2010-11-24 03:34:00)

Vì nhiều lý do, có không ít người đã chọn hình thức mua bán căn hộ hợp đồng ủy quyền công chứng. hình thức mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro này đang có chiều hướng gia tăng.

Mua nhà, đất uỷ quyền công chứng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thông tin từ các phòng công chứng cho biết, có đến 60% giao dịch nhà đất bằng hình thức này.
Để ghi nhận “chuyển quyền sở hữu căn hộ”, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã “ổn”. Bởi bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không như thế.

Mua nhà, đất uỷ quyền công chứng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo phân tích của luật sư (LS) Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng LS Trường, Đoàn LS TP.HCM, người mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền gặp rất nhiều rủi ro. Hợp đồng ủy quyền có thể công chứng được nhưng người thụ hưởng chỉ có thể thực hiện quyền trong phạm vi được ủy quyền là thay mặt bên ủy quyền nhận giấy tờ, làm các nghĩa vụ tài chính (thực tế giấy tờ nhà cũng đứng tên bên ủy quyền). “Tiền mình nộp, giấy tờ mình cầm nhưng tên người ta, nếu người ta công bằng thì thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chính căn hộ đó cho mình, nếu họ “trở chứng” thì xem như rắc rối to”.
Năm 2009, anh Nguyễn Hoàng Thông quyết định mua căn hộ Minh Thành, Q.7, TP.HCM bằng cách bên mua và bên bán cùng ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền (do căn hộ đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu). Vài tháng sau, anh muốn sang nhượng căn nhà cho người khác, đến nhờ chủ cũ làm lại ủy quyền lần nữa (hủy ủy quyền cũ) thì liền bị chủ cũ “làm khó”. Thế là anh phải chi “nặng” cho vị chủ này dù khi mua, họ hứa sẽ sẵn sàng làm ủy quyền lại, nếu anh có ý định bán căn hộ.
Không may mắn như anh Thông, vợ chồng chị Thùy Trang cũng mua căn hộ với dạng ủy quyền tương tự, nhưng đến ngày có giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo thỏa thuận, chủ căn hộ, ông M. phải ra công chứng hủy hợp đồng ủy quyền để làm thủ tục sang tên cho vợ chồng chị thì ông M. lâm bệnh, qua đời. Mọi chuyện trở nên rắc rối khi các con của ông M. bắt đầu hục hặc nhau chuyện chia chác căn hộ này, không ai đứng ra làm giấy tờ cho vợ chồng anh chị. Thế là kéo nhau đi kiện.
Cùng chung cảnh ngộ, hiện những người đã trót mua căn hộ tại dự án tái định cư Tân Mỹ, Q.7 (dành cho những người thuộc diện giải tỏa ở rạch Ụ Cây, Q.8) như ngồi trên đống lửa khi mới đây, công an đã vào cuộc ngăn chặn tình trạng sang nhượng lại căn hộ.
Những trường hợp như trên không phải là cá biệt, khi hiện nay tại các phòng công chứng, số lượng giao dịch nhà đất bằng hình thức này chiếm đến 60%.

Văn phòng tư vấn SG từng tiếp nhận nhiều vụ khi giao dịch mua bán đã hoàn tất, nhưng vì giá bất động sản lên cao, bên bán đã yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, khi đó các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia. Không những thế, nếu bên ủy quyền bỗng dưng mất tích hoặc qua đời… thì xem như hợp đồng cũng “chết” theo. Tóm lại, người mua nhà đất dưới hình thức này luôn “nắm dao đằng lưỡi”.
LS Trường khuyên, không nên mua bán theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Có thể làm hợp đồng vay tiền có điều kiện hoặc hợp đồng đặt cọc với chế tài phạt tương ứng để bên bán không thể trở mặt và sau khi có đủ điều kiện làm giấy tờ nhà thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ sang tên.
Một số rủi ro pháp lý có thể gặp khi mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền:

• Một bên có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền.
• Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.
• Bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, các chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.
• Khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp, vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán ủy quyền này.
• Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người (thực tế là đem một sản phẩm bán cho nhiều người).

LS Lư Ngọc Thu (Đoàn luật sư TP.HCM)

Các bài khác:

• Chính sách về giá thép thế giới đầu năm 2021 được điều chỉnh như thế nào?
• QCVN 41:2019/BGTVT -QUY CHUẨN KỸ THUẬT QUỐC GIA VỀ BÁO HIỆU ĐƯỜNG BỘ
• Hải Vũ – Quý II-2020 – Công bố Báo giá Hộ lan mềm cột tròn, Lưới chống chói, Đảo mềm & Báo hiệu giao thông.
• Hai Vu – Quý II-2020 – Công bố báo giá hộ lan tôn sóng, lan can cầu & báo hiệu giao thông
• Hai Vu – Quý III/2019 -Công bố báo giá hộ lan mềm, lan can cầu & báo hiệu giao thông.
• Quý III/2019 -Hai Vu –Công bố báo giá hộ lan mềm cột tròn, lưới chống chói, đảo mềm & báo hiệu giao thông.
• Hai Vu Jsc – Quý I-2019 – Công bố báo giá hộ lan tôn sóng, lan can cầu & báo hiệu giao thông
• Hải Vũ Jsc – Quý I-2019 – Công bố Báo giá Hộ lan mềm cột tròn, Lưới chống chói, Đảo mềm & Báo hiệu giao thông
• TIÊU CHUẨN QUỐC GIA TCVN 7887 : 2018 MÀNG PHẢN QUANG DÙNG CHO BIỂN BÁO HIỆU ĐƯỜNG BỘ
• DRVN – Văn bản hướng dẫn tạm thời việc lắp đặt sửa chữa hộ lan tôn sóng trên đường bộ